原状回復とは？
読み方: げんじょうかいふく
最終更新: 2026年5月16日 ｜ 出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
定義
原状回復とは、借主の故意・過失や善管注意義務違反による損耗を回復することを指します。「入居前の状態に完全に戻す」ことではなく、通常の使用による損耗（経年劣化・通常損耗）は含まれません。
詳しく解説
多くの人が「原状回復＝入居前の状態に戻すこと」と誤解していますが、国交省ガイドラインでは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義しています。つまり、経年劣化や通常の使用による損耗は回復の対象外であり、貸主（大家）が負担すべきものです。2020年4月施行の改正民法第621条でも「通常損耗・経年変化は賃借人の原状回復義務に含まれない」と明文化されました。この原則を知っているかどうかが、退去費用の適正性を判断する上で最も重要なポイントです。
原状回復をめぐる誤解 TOP3
退去費用トラブルの多くは、原状回復の意味を取り違えることから生まれます。代表的な誤解を3つ挙げます。
- -誤解1「入居前と同じ状態に戻す義務がある」→ 誤り。通常損耗・経年変化は対象外で、貸主負担です。
- -誤解2「契約書にサインしたから全額払う義務がある」→ 誤り。曖昧な特約は無効と判断されることがあります。
- -誤解3「ハウスクリーニング代は当然借主負担」→ 誤り。特約が3要件を満たさなければ貸主負担が原則です。
原状回復義務の法的根拠
原状回復義務は、改正民法第621条（賃借人の原状回復義務）と、その解釈指針である国交省ガイドラインの2つで構成されます。条文は「通常損耗・経年変化を除く」と定め、ガイドラインは別表で具体的な負担区分を示します。請求書を確認するときは、まず各項目が「故意・過失か、通常損耗か」を切り分けることが出発点になります。
具体例
- -壁の落書き → 借主の過失 → 原状回復の対象（借主負担）
- -日焼けによる壁紙の変色 → 通常損耗 → 原状回復の対象外（貸主負担）
- -タバコのヤニ汚れ → 善管注意義務違反 → 原状回復の対象（借主負担）
- -家具の設置跡 → 通常損耗 → 原状回復の対象外（貸主負担）
退去費用との関連
退去費用とは原状回復にかかる費用のことです。原状回復の正しい意味を理解することで、本来貸主が負担すべき「通常損耗」分を誤って支払うことを防げます。請求書の各項目を「故意・過失」「通常損耗」に仕分けるだけで、過大請求の有無が見えてきます。
「原状回復」に関連する条文・判例
本セクションは、裁判所Webサイト・e-Gov法令検索・国土交通省で公開されている一次情報を、本ページのテーマに直接関係する範囲で構造化したものです。判旨の射程・実務的含意は当編集部の解釈であり、個別事案の助言ではありません。
- 法令
識別番号: 平成29年法律第44号（民法の一部を改正する法律）
改正民法第621条（2020年4月1日施行）（）
当時適用された法令: 民法第621条（賃借人の原状回復義務） / 民法第622条の2（敷金）
通常損耗・経年変化は賃借人の原状回復義務に含まれないことを法律で明文化。ガイドラインの考え方が法律レベルに引き上げられた。
判旨・条文の要点を表示
改正民法第621条本文は「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」と定める。但書で、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは原状回復義務を負わない、とも明示する。これにより、通常損耗・経年変化（経年劣化）は原則として借主負担にできないことが法律で明確化された。
射程の注意: 本条は2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約に適用される。それ以前の契約には改正前民法が適用されるが、実務上は判例法理として同様の結論が示されてきた。
- 判例
最高裁 第二小法廷 / 事件番号: 平成16年(受)第1573号
最高裁平成17年12月16日 第二小法廷判決（）
当時適用された法令: 旧民法第601条（賃貸借） / 旧民法第616条（賃貸借終了時の原状回復義務に関する任意法規） / 消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
現行法での対応条文: 改正民法第621条（賃借人の原状回復義務 / 2020年4月施行） / 改正民法第622条の2（敷金 / 2020年4月施行）
通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約は、対象範囲が契約書に具体的に明記されるなど明確に合意されていなければ成立しない、とした事例判決。
判旨・条文の要点を表示
通常損耗（賃借物の通常の使用に伴い生ずる損耗）は本来、賃料に含まれて回収される性質のものであるから、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる旨の特約（通常損耗補修特約）が成立しているというためには、賃借人が補修費用の負担義務を明確に認識し、これを合意の内容としたといえる必要がある。具体的には、通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に明記がなくとも、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がそれを明確に認識して合意の内容としたものと認められる必要がある、と判示した。
通常損耗補修特約の成立要件（すべての要件を満たす必要あり）
要件 要件の内容 借主側のチェックポイント 1 対象範囲の具体的明示
通常損耗のうち賃借人が補修費を負担する対象範囲が、契約書の条項自体に具体的に明記されている、または賃貸人が口頭で具体的に説明している必要がある。
「原状回復費用は借主負担」のような包括的・抽象的な記載のみで、対象項目・範囲が示されていない場合は要件を欠く可能性が高い。 2 賃借人の認識
賃借人がその特約により通常損耗の補修費を負担することを明確に認識していたといえる必要がある。
重要事項説明書での説明、特約条項を別途読み上げた等の認識形成プロセスがあったかを確認。説明を受けていない、または認識していないと立証できれば反論材料になる。 3 義務負担の意思表示（合意）
賃借人がその義務を負担することを合意の内容としたと評価できる必要がある。
署名・押印したことが直ちに合意成立を意味するものではなく、要件1・2を踏まえた「明確な合意」となっているかが問われる。 射程の注意: この判決は事例判決であり、「特約は常に無効」と一般化したものではない。要件を満たす特約は有効に成立し得る。借主が要件不充足を立証できた場合に限り、特約が成立していないと評価される。
- 行政指針
識別番号: 国土交通省住宅局住宅総合整備課（再改訂版）
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・平成23年8月）（）
当時適用された法令: 民法第621条（賃借人の原状回復義務） / 民法第622条の2（敷金）
退去時の原状回復費用について、借主負担と貸主負担の区分・耐用年数・減価計算の基準を示した国の指針。法的拘束力はないが裁判所の判断基準として広く参照される。
判旨・条文の要点を表示
本ガイドラインは、賃貸住宅の退去時における原状回復費用の負担をめぐるトラブルを未然に防止することを目的に、国土交通省が平成10年に策定し、平成16年・平成23年に改訂したもの。法的拘束力はないが、裁判所の判断基準としても広く参照され、賃貸実務の事実上の標準となっている。別表１（損耗・毀損の事例区分・部位別一覧表）、別表２（賃借人の原状回復義務等負担一覧表）、本文p.12-14「経過年数の考慮」（クロス6年・カーペット6年・エアコン6年・流し台5年・便器15年等）を定めている。
射程の注意: 行政の指針であり、それ自体には法的強制力はない。ただし裁判例で頻繁に参照されているため、実務上の標準として位置付けられる。
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