原状回復の基礎知識（何が借主負担？何が貸主負担？）

手順

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   原状回復の正しい定義を理解する

   原状回復とは「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。つまり、普通に暮らしていて自然に劣化した部分（壁紙の日焼け、フローリングの軽微な傷など）は借主が負担する必要はありません。これは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で明確に示されています。

   POINT: ガイドラインは法律ではありませんが、裁判でも判断基準として広く採用されています。管理会社との交渉時に「ガイドラインに基づいて確認したい」と伝えると効果的です。

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   貸主負担になる項目を把握する

   以下は原則として貸主負担です。壁紙の日焼け・変色、画鋲やピンの穴（下地ボードまで達していないもの）、家具の設置跡（へこみ・跡）、フローリングのワックス剥がれ、網戸の張り替え（経年劣化）、エアコン内部の汚れ（通常使用）、鍵の取り替え（破損がない場合）。これらは経年劣化や通常損耗に該当し、月々の家賃に含まれていると考えられています。

   POINT: 管理会社から請求された項目がこのリストに含まれている場合は、「ガイドライン上、貸主負担ではないでしょうか」と問い合わせましょう。

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   借主負担になる項目を把握する

   以下は借主負担となります。タバコのヤニによる壁紙の変色・臭い、ペットによる傷・臭い、引越し時につけた傷、釘穴やネジ穴（下地ボードまで達しているもの）、結露を放置したことによるカビ、清掃を怠ったことによる油汚れ・水垢。これらは通常の使用を超えた損耗、または善管注意義務違反に該当します。

   POINT: 借主負担であっても、経過年数による減価償却を考慮した金額が妥当です。新品の費用を全額請求されている場合は減額交渉の余地があります。

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   経過年数（減価償却）の考え方を理解する

   借主負担の修繕であっても、設備の経過年数に応じて負担割合が減ります。例えば壁紙（クロス）の耐用年数は6年。入居から6年以上経過している場合、壁紙の残存価値は1円（ほぼゼロ）となり、借主の故意・過失による損傷でも負担額はごくわずかです。入居3年なら残存価値は約50%となります。

   POINT: 減価償却の計算方法がわからない場合は、退去費用 払いすぎ診断の減価償却計算ツールを使えば、入居年数を入力するだけで設備ごとの残存価値がわかります。

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   特約の有効性を確認する

   契約書に「ハウスクリーニング費用は借主負担」「エアコン洗浄費用は借主負担」などの特約がある場合は原則として有効です。ただし、特約が有効と認められるには「借主が十分に理解して合意していること」「金額が明示されていること」「借主に一方的に不利でないこと」の3条件を満たす必要があります。

   POINT: 特約に金額が明示されていない場合（例:「実費負担」としか書かれていない場合）は、請求額が妥当かどうかを相場と比較して確認しましょう。

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   請求書と実際の損耗を照合する

   管理会社から届いた請求書の各項目について、実際に自分が原因で発生した損耗かどうかを一つずつ照合しましょう。入居時からあった傷、経年劣化による損耗、次の入居者のためのグレードアップ（設備の新品交換など）が含まれていないか確認します。不明な項目は管理会社に根拠を求めてください。

   POINT: 請求書の写真を撮って退去費用 払いすぎ診断にアップロードすると、各項目の妥当性をAIが判定し、交渉用のレポートを自動生成します。

よくある質問

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