敷金返還ガイド（取り戻すための5ステップ）

手順

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   敷金の仕組みと返還ルールを理解する

   敷金は賃料の担保として預けるお金であり、退去時に原状回復費用を差し引いた残額が返還されます。2020年4月の民法改正により、敷金の定義と返還ルールが法律で明文化されました。通常使用による損耗（経年劣化）は敷金から差し引くことはできません。つまり、普通に暮らしていれば敷金は大部分が返還されるのが原則です。

   POINT: 民法第622条の2に「賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」と規定されています。

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   精算書の内容を確認する

   退去後に届く精算書には、敷金から差し引かれる項目と金額が記載されています。各項目を確認し、経年劣化による損耗が差し引かれていないか、減価償却が正しく適用されているか、相場と比べて単価が妥当かをチェックしましょう。精算書が届かない場合は、管理会社に発行を求める権利があります。

   POINT: 精算書は退去後1ヶ月以内に届くのが一般的です。届かない場合は管理会社に催促しましょう。精算書の発行義務は法律で定められています。

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   不当な差し引き項目を特定する

   精算書の中から、本来は貸主負担であるべき項目を特定します。よくある不当な差し引き項目は、通常使用による壁紙の日焼け・変色、家具の設置跡、画鋲の穴、経年劣化による設備の故障、次の入居者のためのリフォーム費用です。これらは敷金から差し引くことはできません。

   POINT: 退去費用 払いすぎ診断に精算書をアップロードすると、不当な差し引き項目をAIが自動で検出し、返還請求に使えるレポートを生成します。

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   敷金返還請求書を作成・送付する

   不当な差し引きが見つかったら、管理会社（または大家さん）に敷金返還請求書を送付します。請求書には、返還を求める金額、その根拠（ガイドラインの該当箇所、減価償却の計算）、返還期限（通常2週間〜1ヶ月）を記載します。配達証明付き内容証明郵便で送付すると、法的な証拠として有効です。

   POINT: 内容証明郵便は郵便局の窓口で手続きできます。費用は1,500円程度。e内容証明（電子内容証明）ならオンラインで24時間送付可能です。

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   返還に応じない場合は法的手段を検討する

   請求書を送付しても返還に応じない場合は、法的手段を検討します。60万円以下の請求なら少額訴訟が利用でき、費用は数千円、弁護士不要で手続きできます。簡易裁判所に申立書を提出し、通常1回の期日で判決が出ます。民事調停という選択肢もあり、裁判所の調停委員が間に入って解決を図ります。調停は非公開で、費用も数千円です。

   POINT: 少額訴訟を起こす前に「少額訴訟を検討しています」と管理会社に伝えるだけで、和解に応じるケースが多いです。管理会社にとっても裁判対応のコストは大きいためです。

よくある質問

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