- ✓経年劣化は負担しなくてよい権利
- ✓請求の明細を求める権利
- ✓敷金返還を受ける権利
- ✓退去立会い時の署名を保留する権利
退去時に知っておくべき借主の権利ガイド
退去時に管理会社から高額な費用を請求されると、多くの方が「払わないといけないのかな」と不安になります。しかし借主には法律で守られた権利があり、不当な請求には拒否する正当な権利があります。この記事では、退去時に知っておくべき借主の権利を6つのポイントで解説します。
手順
- 1
経年劣化は負担しなくてよい権利
民法改正（2020年4月施行）により、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗（通常損耗）」と「経年変化」は借主が原状回復義務を負わないことが法律で明文化されました。壁紙の日焼け、フローリングの軽微な傷、家具の設置跡など、普通に暮らしていて発生する損耗の修繕費用を負担する必要はありません。
POINT: 「法律で決まっている」と伝えることが最も強い交渉材料です。民法第621条を根拠に主張しましょう。
- 2
請求の明細を求める権利
「一式○万円」のような不透明な請求には、項目別の明細を求める権利があります。各項目の作業内容、単価、面積、金額の内訳を書面で提示してもらいましょう。明細の提示を拒否する管理会社は稀ですが、拒否された場合は消費生活センターに相談してください。
POINT: 明細を求める際は「お支払いの前に内容を確認したいので、項目別の明細をいただけますか」と丁寧に依頼しましょう。
- 3
敷金返還を受ける権利
敷金は「賃料の担保」であり、退去時に原状回復費用を差し引いた残額の返還を受ける権利があります（民法第622条の2）。敷金から差し引けるのは借主の故意・過失による損耗のみ。経年劣化を理由に敷金を全額没収することは法律上認められません。
POINT: 敷金が返還されない場合は、内容証明郵便で返還請求を行うことが効果的です。e内容証明ならオンラインで24時間送付可能、費用は約1,500円です。
- 4
退去立会い時の署名を保留する権利
退去立会い時に提示される精算書や確認書への署名を、その場で行う義務はありません。「持ち帰って確認してから署名します」と伝える権利があります。署名すると後から金額を争うことが難しくなるため、内容を十分に確認してから署名してください。
POINT: 立会い時は動画を撮影し、管理会社の担当者の説明も記録しておきましょう。後のトラブル防止に役立ちます。
- 5
減価償却を主張する権利
借主負担の修繕であっても、設備の経過年数に応じた減価償却を考慮した金額が適正な負担額です。新品交換費用の全額を請求された場合、入居年数に応じた残存価値分のみが適正な負担額であると主張する権利があります。
POINT: 減価償却の主張は国交省ガイドラインに基づく正当な権利です。退去費用 払いすぎ診断のレポートを使えば、計算根拠を明確に示すことができます。
- 6
法的手段に訴える権利
交渉で解決しない場合は、消費生活センター（188）への相談、民事調停（裁判所の調停委員が仲介）、少額訴訟（60万円以下、費用数千円、弁護士不要）の3つの法的手段があります。少額訴訟は通常1回の期日で判決が出るため、時間的負担も少ないです。
POINT: 「少額訴訟を検討しています」と管理会社に伝えるだけで和解に応じるケースが多いです。管理会社にとっても裁判対応のコストは大きいためです。
退去費用でお悩みの方は、退去費用 払いすぎ診断の無料診断をお試しください。請求書の内容をAIが分析し、適正な金額と交渉に使えるレポートを自動生成します。
無料で退去費用を診断する改正民法621条の「賃借人の責めに帰することができない事由」とは？
改正民法第621条但書は「その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」と定め、借主に帰責性のない損傷は原状回復義務を負わないとします。具体的には: (1)通常の使用範囲内で生じた損耗（通常損耗）、(2)経年変化、(3)隣室からの漏水等の不可抗力、(4)入居前から存在した損傷、(5)貸主の修繕義務違反による拡大損傷。これらは借主負担にできません。
請求書の明細を拒否された場合の法的根拠は？
改正民法第622条の2に基づき、賃貸人は敷金から控除する金額の根拠を示す義務があるとされます。さらに消費者契約法上の信義則（同法第3条）からも、消費者である借主に対して明細を提示する義務が導かれます。明細提示を拒否された場合は内容証明郵便で書面催告し、それでも応じない場合は消費生活センター（188）への あっせん依頼、最終的には少額訴訟で「明細不提示＝請求根拠なし」として全額返還請求が可能です。
条文・判例で確認するこの論点の根拠
本セクションは、裁判所Webサイト・e-Gov法令検索・国土交通省で公開されている一次情報を、本ページのテーマに直接関係する範囲で構造化したものです。判旨の射程・実務的含意は当編集部の解釈であり、個別事案の助言ではありません。
- 法令
識別番号: 平成29年法律第44号（民法の一部を改正する法律）
改正民法第621条（2020年4月1日施行）（）
当時適用された法令: 民法第621条（賃借人の原状回復義務） / 民法第622条の2（敷金）
通常損耗・経年変化は賃借人の原状回復義務に含まれないことを法律で明文化。ガイドラインの考え方が法律レベルに引き上げられた。
判旨・条文の要点を表示
改正民法第621条本文は「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」と定める。但書で、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは原状回復義務を負わない、とも明示する。これにより、通常損耗・経年変化（経年劣化）は原則として借主負担にできないことが法律で明確化された。
射程の注意: 本条は2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約に適用される。それ以前の契約には改正前民法が適用されるが、実務上は判例法理として同様の結論が示されてきた。
- 法令
識別番号: 平成29年法律第44号（民法の一部を改正する法律）
改正民法第622条の2（2020年4月1日施行）（）
当時適用された法令: 民法第622条の2（敷金） / 民法第621条（賃借人の原状回復義務）
敷金の定義と返還ルールを法律で明文化。賃貸借終了後、賃貸物の返還を受けたときに、敷金から賃借人が負う金銭債務を控除した残額を返還する義務がある。
判旨・条文の要点を表示
改正民法第622条の2第1項は、賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、(1)賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、または(2)賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき、敷金の額から賃借人が賃貸人に対して負う金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならないと定める。同条第2項は、賃貸人は、賃借人が賃貸借契約に基づいて生じた金銭債務を履行しないときは、敷金をその弁済に充てることができる旨を定める（賃借人からの充当指定は不可）。改正前は明文がなく、判例・慣行に委ねられていた。
射程の注意: 敷金から控除できるのは「賃借人が負う金銭債務」に限られる。通常損耗・経年変化の修繕費は原状回復義務の対象外（621条）のため、これを控除することはできない。
- 法令
識別番号: 民法（明治29年法律第89号 / 2020年4月施行 改正後）
民法第400条（特定物の引渡しの場合の注意義務）（）
当時適用された法令: 民法第400条（注意義務） / 民法第621条（賃借人の原状回復義務）
債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
判旨・条文の要点を表示
改正民法第400条は「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」と定める。賃貸借契約においては、賃借人が物件を「善良な管理者の注意」をもって使用する義務（善管注意義務）の根拠規定として参照される。違反した場合の損耗は借主負担（原状回復対象）となる一方、通常の使用範囲内の損耗は義務違反にあたらず、貸主負担となる。
射程の注意: 「予見可能性」「回避可能性」「因果関係」の3つで義務違反の有無を切り分ける実務運用が一般的。タバコのヤニ・ペット過失・結露放置等は典型的な違反例。
- 判例
最高裁 第二小法廷 / 事件番号: 平成16年(受)第1573号
最高裁平成17年12月16日 第二小法廷判決（）
当時適用された法令: 旧民法第601条（賃貸借） / 旧民法第616条（賃貸借終了時の原状回復義務に関する任意法規） / 消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
現行法での対応条文: 改正民法第621条（賃借人の原状回復義務 / 2020年4月施行） / 改正民法第622条の2（敷金 / 2020年4月施行）
通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる特約は、対象範囲が契約書に具体的に明記されるなど明確に合意されていなければ成立しない、とした事例判決。
判旨・条文の要点を表示
通常損耗（賃借物の通常の使用に伴い生ずる損耗）は本来、賃料に含まれて回収される性質のものであるから、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる旨の特約（通常損耗補修特約）が成立しているというためには、賃借人が補修費用の負担義務を明確に認識し、これを合意の内容としたといえる必要がある。具体的には、通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に明記がなくとも、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がそれを明確に認識して合意の内容としたものと認められる必要がある、と判示した。
通常損耗補修特約の成立要件（すべての要件を満たす必要あり）
要件 要件の内容 借主側のチェックポイント 1 対象範囲の具体的明示
通常損耗のうち賃借人が補修費を負担する対象範囲が、契約書の条項自体に具体的に明記されている、または賃貸人が口頭で具体的に説明している必要がある。
「原状回復費用は借主負担」のような包括的・抽象的な記載のみで、対象項目・範囲が示されていない場合は要件を欠く可能性が高い。 2 賃借人の認識
賃借人がその特約により通常損耗の補修費を負担することを明確に認識していたといえる必要がある。
重要事項説明書での説明、特約条項を別途読み上げた等の認識形成プロセスがあったかを確認。説明を受けていない、または認識していないと立証できれば反論材料になる。 3 義務負担の意思表示（合意）
賃借人がその義務を負担することを合意の内容としたと評価できる必要がある。
署名・押印したことが直ちに合意成立を意味するものではなく、要件1・2を踏まえた「明確な合意」となっているかが問われる。 射程の注意: この判決は事例判決であり、「特約は常に無効」と一般化したものではない。要件を満たす特約は有効に成立し得る。借主が要件不充足を立証できた場合に限り、特約が成立していないと評価される。
- 法令
識別番号: 平成12年法律第61号
消費者契約法第10条（不当条項の無効）（）
当時適用された法令: 消費者契約法第10条 / 民法第1条第2項（信義則）
民法等の任意規定よりも消費者の権利を制限し又は義務を加重する条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効。
判旨・条文の要点を表示
消費者契約法第10条は、(1)消費者の不作為をもって新たな契約申込み等の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する条項であって、(2)民法第1条第2項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するもの、は無効と定める。退去費用・敷引・原状回復に関する不当な特約はこの条文によって無効とされ得る。
射程の注意: 「賃借人（消費者）」と「賃貸事業者」の関係が消費者契約に該当する場合に適用される。事業用賃貸借には適用されない点に注意。
よくある質問
他のガイド
関連コンテンツ
退去費用の請求書が来たら、まずAI診断で適正額をチェック
国交省ガイドラインに基づき、退去費用の参考計算値をAIが30秒で算出。払わなくていい可能性がある金額がわかります。
差額を確認する — 無料・30秒