善管注意義務とは？
読み方: ぜんかんちゅういぎむ
最終更新: 2026年5月16日 ｜ 出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
定義
善管注意義務（善良な管理者の注意義務）とは、借主が社会通念上求められる注意を払って物件を使用・管理する義務のことです。民法第400条に規定されています。
詳しく解説
善管注意義務に違反した場合、その結果生じた損耗は借主の負担で原状回復する必要があります。典型的な違反例としては、結露を放置してカビを拡大させた、タバコのヤニを付着させた、ペットの汚損を放置した、などがあります。重要なのは「通常の注意を払っていたか」という基準であり、完璧な管理を求められるわけではありません。逆に、通常の生活で避けられない損耗（通常損耗・経年変化）は義務違反にあたらず、貸主負担となります。
「義務違反」と「通常損耗」の境界線
善管注意義務違反が問われるのは、借主が「気づけたのに放置した」「明らかに乱暴に使った」場合です。次の3つの視点で切り分けると判断しやすくなります。
- -予見可能性: その損耗を借主が予見できたか（結露によるカビは予見できる）。
- -回避可能性: 通常の注意で防げたか（換気や報告で防げたか）。
- -因果関係: 借主の行為が損耗の直接の原因か（経年劣化は対象外）。
具体例
- -結露を放置し、カビを拡大させた → 善管注意義務違反
- -室内でタバコを吸い、ヤニ汚れを発生させた → 善管注意義務違反
- -ペットの爪とぎ痕を放置した → 善管注意義務違反
- -水漏れに気づいていたが報告しなかった → 善管注意義務違反
- -日焼けによる変色 → 善管注意義務違反ではない（通常損耗）
退去費用との関連
退去費用で「善管注意義務違反」を根拠に請求されることがあります。本当に義務違反に該当するかどうかを判断するために、この概念を正しく理解しておくことが重要です。義務違反でない損耗まで請求されていれば、減額交渉の対象になります。
「善管注意義務」に関連する条文・判例
本セクションは、裁判所Webサイト・e-Gov法令検索・国土交通省で公開されている一次情報を、本ページのテーマに直接関係する範囲で構造化したものです。判旨の射程・実務的含意は当編集部の解釈であり、個別事案の助言ではありません。
- 法令
識別番号: 民法（明治29年法律第89号 / 2020年4月施行 改正後）
民法第400条（特定物の引渡しの場合の注意義務）（）
当時適用された法令: 民法第400条（注意義務） / 民法第621条（賃借人の原状回復義務）
債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
判旨・条文の要点を表示
改正民法第400条は「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない」と定める。賃貸借契約においては、賃借人が物件を「善良な管理者の注意」をもって使用する義務（善管注意義務）の根拠規定として参照される。違反した場合の損耗は借主負担（原状回復対象）となる一方、通常の使用範囲内の損耗は義務違反にあたらず、貸主負担となる。
射程の注意: 「予見可能性」「回避可能性」「因果関係」の3つで義務違反の有無を切り分ける実務運用が一般的。タバコのヤニ・ペット過失・結露放置等は典型的な違反例。
- 法令
識別番号: 平成29年法律第44号（民法の一部を改正する法律）
改正民法第621条（2020年4月1日施行）（）
当時適用された法令: 民法第621条（賃借人の原状回復義務） / 民法第622条の2（敷金）
通常損耗・経年変化は賃借人の原状回復義務に含まれないことを法律で明文化。ガイドラインの考え方が法律レベルに引き上げられた。
判旨・条文の要点を表示
改正民法第621条本文は「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」と定める。但書で、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは原状回復義務を負わない、とも明示する。これにより、通常損耗・経年変化（経年劣化）は原則として借主負担にできないことが法律で明確化された。
射程の注意: 本条は2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約に適用される。それ以前の契約には改正前民法が適用されるが、実務上は判例法理として同様の結論が示されてきた。
- 行政指針
識別番号: 国土交通省住宅局住宅総合整備課（再改訂版）
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・平成23年8月）（）
当時適用された法令: 民法第621条（賃借人の原状回復義務） / 民法第622条の2（敷金）
退去時の原状回復費用について、借主負担と貸主負担の区分・耐用年数・減価計算の基準を示した国の指針。法的拘束力はないが裁判所の判断基準として広く参照される。
判旨・条文の要点を表示
本ガイドラインは、賃貸住宅の退去時における原状回復費用の負担をめぐるトラブルを未然に防止することを目的に、国土交通省が平成10年に策定し、平成16年・平成23年に改訂したもの。法的拘束力はないが、裁判所の判断基準としても広く参照され、賃貸実務の事実上の標準となっている。別表１（損耗・毀損の事例区分・部位別一覧表）、別表２（賃借人の原状回復義務等負担一覧表）、本文p.12-14「経過年数の考慮」（クロス6年・カーペット6年・エアコン6年・流し台5年・便器15年等）を定めている。
射程の注意: 行政の指針であり、それ自体には法的強制力はない。ただし裁判例で頻繁に参照されているため、実務上の標準として位置付けられる。
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