鍵交換の退去費用は貸主負担？【ガイドライン解説・2026年版】
最終更新: 2026年5月 ｜ 監修: 株式会社Mycat 退去費用 払いすぎ診断 編集部（国交省ガイドライン準拠） ｜ 次回更新予定: 2026年11月
鍵交換の退去費用 — 結論
払う必要はある？: 原則として貸主負担（特約が成立していれば借主負担）。
相場は？: 相場は10,000〜25,000円／箇所（市場相場・SSOT準拠）。
根拠は？: 国交省ガイドライン別表第3 鍵の取替え。通常損耗を借主負担とする特約は最高裁平成17年12月16日判決 （平成16(受)1573号）の3要件（明確性・認識合意・相当性）で判定。
鍵交換の相場はいくら？
相場レンジ
10,000〜25,000円/ 箇所
デフォルト負担区分
貸主（大家）負担
鍵交換は国交省ガイドラインでどう扱われる？
国交省ガイドライン別表第3 鍵の取替え
鍵の取替えは、入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、ガイドライン上は明確に貸主負担と記載されています。鍵を紛失した場合のみ借主負担となります。
鍵交換が請求書にありますか？
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減価計算について
鍵交換には耐用年数の概念は適用されません。セキュリティ確保のための費用であり、居住年数に関わらず貸主負担が原則です。
鍵交換の退去費用を多軸で計算する
居住年数・修繕の部位・特約有無の4軸で、ガイドライン本文 p.12-14「経過年数の考慮」の減価計算と 最高裁H17判決の3要件チェックを組み合わせた借主負担の上限を試算します。
多軸 退去費用計算機（年数 × 費目 × 部位 × 特約）
請求額・居住年数・費目・部位・特約有無の4軸で、国交省ガイドラインと 最高裁H17判決の3要件に基づく借主負担の上限を試算します。
10,000〜15,000円が市場相場。紛失時の借主負担はこの範囲
例:「ハウスクリーニング費用30,000円」「クロス全面張替え費用借主負担」など
残存価値率
対象外
借主負担の上限
100,000円
想定減額額
-0円
この計算結果に適用される判例・通達
※ 計算は国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 本文 p.12-14「経過年数の考慮」（耐用年数６年・８年・定額法に基づく 残存価値率の考え方）と最高裁平成17年12月16日判決 （平成16(受)1573号）の枠組みに基づく参考値です。最終判断は契約書・ 見積書・現地状況により異なります。
鍵交換の退去費用をかんたんに計算する
鍵交換の退去費用 かんたん計算
請求された金額と居住年数を入れると、国交省ガイドラインの減価計算で 借主負担の上限額を試算します。
この費目は経過年数による減価計算の対象外です。請求額 100,000円 がそのまま判定対象になります（特約の有効性・通常損耗かどうかで 負担の有無が決まります）。
※ 故意・過失による損傷分は別途考慮されます。複数の費目をまとめて 計算したい場合は 減価償却計算ツール をご利用ください。
鍵交換の請求でよくあるパターンと注意点は？
退去時に鍵交換費用を請求される
ガイドライン上、鍵交換は貸主負担と明記されています。特約がある場合でも、その有効性は争われることがあります。
入居時に鍵交換費用を請求される
入居時の鍵交換も本来は貸主負担ですが、慣行として初期費用に含まれることがあります。
確認ポイント
- -鍵を紛失していない場合、退去時の鍵交換費用は貸主負担が原則です。
- -特約で借主負担とされている場合でも、ガイドラインの原則を根拠に確認する価値があります。
鍵交換は判例ごとにどう判定される？
同じ「鍵交換」でも、参照する判例・通達によって判定の根拠が 異なります。各列のヘッダーには事件番号・別表番号を明記しています。
| 判例・通達（事件番号・別表番号） | 判定 | 鍵交換への適用根拠 |
|---|---|---|
GLガイドライン 別表１ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」別表１「損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表（通常、一般的な例示）」（本体PDF p.17-21） 公式ソースを開く → | 貸主負担 | 別表１・別表２「鍵の取替え」: 「次の入居者を入れる際の物件管理上の問題」として明確に貸主負担。借主負担となるのは紛失時のみ |
GLガイドライン 経過年数の考慮 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」本文 p.12-14「経過年数の考慮」／「設備等の経過年数と賃借人の負担割合（耐用年数６年及び８年・定額法の場合）」グラフ 公式ソースを開く → | 射程外 | 鍵交換は経過年数を考慮しない（紛失時の全額負担が原則） |
GLガイドライン 特約の考え方 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」本文 II-2「特約による賃借人負担の取扱い」（明確性／認識合意／相当性の3要件） 公式ソースを開く → | 条件付き借主負担 | 「鍵交換費用借主負担」特約は、貸主側の物件管理費用の転嫁にあたり、3要件の中でも特に相当性・認識合意の論点が重い |
最高裁H17.12.16 最高裁平成17年12月16日 第二小法廷判決（平成16(受)1573号・民集59巻10号2931頁） 公式ソースを開く → | 条件付き借主負担 | 本判決の枠組みで特約の有効性が争われやすい費目。包括条項のみで成立を主張するのは難しい |
最高裁H23.3.24 最高裁平成23年3月24日 第一小法廷判決（平成21(受)1679号・民集65巻2号903頁） 公式ソースを開く → | 射程外 | 敷引特約の判決であり、鍵交換の直接の射程外 |
出典: 国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（公式ダウンロード） ／ 最高裁判所判例集（民集59巻10号2931頁・民集65巻2号903頁）。
鍵交換についてのよくある質問
鍵交換で押さえるべき監修ポイントは？
鍵交換はガイドライン上「次の入居者のセキュリティ確保のための物件管理上の問題」として、明確に貸主負担と整理されている費目です。借主負担となるのは鍵の紛失時のみです。実務では「鍵交換費用15,000円（特約）」を借主負担としている契約が多く見られますが、最高裁平成17年12月16日判決が示した枠組み（特約成立には対象範囲の明確化と賃借人の認識・合意が必要）を踏まえると、特約自体の有効性が議論の余地として残ります。シリンダー錠（10,000〜15,000円）かディンプルキー（15,000〜25,000円）かで相場が変わり、後者へのグレードアップ差額を借主負担とするのは過大の余地があります。
鍵交換で参照すべき判例・通達は何？
国交省ガイドライン 別表１・別表２ 鍵の取替え
「次の入居者を入れる際の物件管理上の問題」として明確に貸主負担と記載。借主負担となるのは紛失時のみ。
最高裁平成17年12月16日 第二小法廷判決
通常損耗補修費用を賃借人に負担させる特約が成立するには、対象範囲の契約書での明記または口頭での具体的説明と賃借人の合意が必要、と判示した事例判決。鍵交換特約のような「貸主側の物件管理費用」を借主に転嫁する条項の有効性議論で参照される。
鍵交換の請求書はどこをチェックすればいい？
- 請求書の「鍵交換費用」名目は、ガイドラインを根拠に減額交渉できる代表的な費目
- 鍵交換が初期費用（入居時）に含まれている場合、退去時の再請求は明確に二重取り
- ディンプルキーへの「グレードアップ費用」分の上乗せ請求は、借主に同意がなければ拒否可能
- 鍵を実際に紛失した場合のみ、シリンダー錠交換費用（10,000〜15,000円）を借主が負担
どのケースで貸主負担／借主負担になる？
| ケース | 判定 |
|---|---|
| 特約なし、鍵紛失もなし | 貸主負担。ガイドライン明記 |
| 特約あり、鍵紛失なし | 特約の有効性が争点。最高裁H17判決の枠組み（範囲の明確化＋認識・合意が要件）に照らし、説明・合意が不十分なら成立を争える |
| 退去時に鍵を1本紛失 | シリンダー錠の交換費用（10,000〜15,000円）は借主負担。スペアキー再発行（3,000円前後）で済む場合もある |
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