原状回復費用、築年数別の適正額は？ ── 国交省ガイドライン×AIで「築10年以上」の減額基準を解説

株式会社Mycat（本社：東京都目黒区）は、賃貸退去時の原状回復費用について、築年数別の適正額データを分析したレポートを公開いたしました。

背景：「経年劣化」の判断が退去費用トラブルの核心

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、建物の設備や内装には耐用年数が定められており、年数の経過に伴い残存価値が減少するという考え方が示されています。しかし、実際の退去時にこのガイドラインが適切に反映されているかどうかは、入居者側から判断することが困難です。

独立行政法人国民生活センターによると、賃貸住宅の退去時トラブルに関する相談は2023年度で年間13,273件に上り、その多くが「経年劣化分を考慮せずに請求された」という内容です。

国交省ガイドラインでは、主要な設備・内装について以下の耐用年数が目安として示されています。

耐用年数を経過した設備については、残存価値が1円となるため、入居者が通常の使用をしていた場合、原則として修繕費用の負担は発生しません。

築10年以上の物件では、クロスやカーペットといった主要な内装材がすでに耐用年数を超過しています。ガイドラインの考え方に基づけば、これらの設備の経年劣化による価値減少分は、入居者ではなく貸主が負担すべきものです。

経年劣化とは別に、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担となります。ただし、日常生活で自然に生じる傷や汚れ（通常損耗）は入居者の負担にはなりません。この判断基準の理解が、適正な退去費用を見極める上で重要です。

国交省ガイドラインでは、主要な設備・内装について以下の耐用年数が目安として示されています。

耐用年数を経過した設備については、残存価値が1円となるため、入居者が通常の使用をしていた場合、原則として修繕費用の負担は発生しません。