2LDK 5年居住の退去費用

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

「経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の費用についてその一部を賃借人が負担することがある。」

経年劣化と通常使用の原則

ガイドラインでは、賃借人の居住・使用により発生した「建物価値の減少」のうち、経年変化（時間の経過による自然な劣化）と通常損耗（通常の使用による損耗）は貸主の負担とされています。 借主が負担するのは、故意・過失や善管注意義務違反による損傷部分のみです。

残存価値の最低基準（10%ルール）

東京地裁の判例（平成12年12月18日判決等）に基づき、耐用年数を超えた設備であっても残存価値が完全にゼロにはならず、最低10%の残存価値が認められます。 つまり5年居住で耐用年数を超えた設備の場合、 請求額の10%が借主の負担上限の目安となります。

2LDKに5年住んだ場合、退去費用の相場はいくらですか？

2LDKに5年居住した場合、壁紙・フローリング・エアコン・クッションフロア・ハウスクリーニングなどの原状回復費用として380,000円程度が請求されることがあります。国交省ガイドラインに基づく減価償却を適用すると、適正負担額は173,940円程度（約54%の差額）となります。

退去費用の減価償却とは何ですか？

減価償却とは、設備や内装が時間の経過とともに価値が下がることを考慮した計算方法です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁紙は6年、フローリングは22年などの耐用年数が定められており、居住期間に応じて借主の負担割合が減少します。耐用年数を超えた設備は残存価値が最低10%となります。

退去費用を減額交渉するにはどうすればいいですか？

まず請求書の各項目について国交省ガイドラインに基づく減価償却を計算し、適正額を把握しましょう。その上で管理会社に「ガイドラインに基づく適正額はこの金額です」と具体的な根拠を示して交渉します。書面（メール等）でのやり取りを残すことも重要です。交渉が難航する場合は、消費生活センターや弁護士への相談をお勧めします。

5年住んだ場合、壁紙の張替え費用は全額負担ですか？

いいえ。壁紙（ビニールクロス）の耐用年数は6年です。5年居住の場合、残存価値は約17%となり、請求額の17%が適正な負担額です。ただし、タバコのヤニや故意の損傷がある場合でも、経年劣化分の減額は適用されます。